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出口を見据えた物件選びをするべし

不動産投資を成功させる物件選びのポイントを紹介しています。

物件の選び方:不動産投資成功のポイント

不動産投資の物件選びの際、気をつけておくべきことをまとめました。

収益性について考える

まず、大前提として、投資用物件は収益性を重視して選びましょう。収益が得られるかどうか判断するには利回りを見ることで、ある程度の予測が立てられます。

利回りには表面利回りと実質利回りがあり、表面利回りは物件の購入額に対し、どのぐらいの収益が得られたのかを示す数値のことをいいます。

一方、実質利回りは、家賃収入から物件の購入額やメンテナンス・管理費用、税金、住宅ローンの利息を差し引いて、さらに物件の売却益なども考慮して割り出した数値です。収益はこの実質利回りをもとに計算します。

それから、住宅ローンの借入額によっても、収益が変わってきます。そのため、家賃収入から諸経費、ローンの支払額などを差し引いて、収益が出るかどうかについても判断する必要があります。

入居者が集まりやすいかどうか

入居者が集まりやすい物件かどうかは、物件の外観や各部屋の状態、立地条件、周辺環境、建物の設備などによって決まりますが、この中でも、立地条件や周辺環境は重要な要素です。

というのも、物件の外観や内装は、リフォームで変えることができますし、その際に建物の設備を入れ替えることで、物件価値を高めることができます。一方、立地条件や周辺環境は変えることができません。

工場や高速道路が近くて騒音が問題になっていたり、最寄のスーパーやコンビニまで遠かったりすると、いくらオシャレな外観で最新の設備が整っていても、入居希望者は中々集まりません。

換金性について考える

投資物件を選ぶ際に収益性は重要な要素となりますが、何らかの事情でまとまったお金が必要になり、物件を売却しなければならないことも考慮しましょう。

住宅ローンを利用する場合、銀行はその物件に対してどのぐらいの額を融資してくれるかどうか確認しましょう。物件購入価格に対して設定される融資上限額を担保掛け目と呼びますが、この数値が高ければ高いほど換金性が高くなります。

銀行から高額の融資を受けられるのであれば、初期費用が少なくても物件を購入できますので、買い手がつきやすくなります。

また、銀行に融資について問い合わせたり、不動産会社に相談することで、対象物件の担保掛け目を知ることができます。

そして、この担保掛け目を調べるには、銀行の評価法を知ることが大切です。この評価法には積算法と収益還元法の2種類がありますが、ほとんどの銀行では鶏と建物の価格をもとに計算するという積算法を使用しています。土地は路線価、建物は再調達原価を基準に計算します。

 
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